Bruxelles encadre désormais les loyers abusifs. Découvrez les règles, délais et recours pour locataires et propriétaires.
Depuis le 1er mai 2025, Bruxelles a mis en place un nouveau dispositif pour encadrer les loyers abusifs. Une mesure qui concerne directement les bailleurs et les locataires, et qui change les règles du jeu sur le marché locatif bruxellois.
1. Qu’est-ce qu’un loyer abusif ?
Un loyer est considéré comme abusif s’il dépasse de plus de 20 % le loyer médian indiqué par la grille des loyers.
Même si le loyer ne dépasse pas ce seuil, il peut aussi être jugé abusif si le logement présente des défauts importants, qu’il s’agisse de la qualité du bien ou de son environnement.
2. Que peut faire le locataire ?
Le bailleur ne risque pas d’amende directe. Toutefois, le locataire dispose de deux recours :
- demander un avis à la Commission Paritaire Locative (CPL),
- ou saisir directement le juge de paix.
Si la CPL n’aboutit pas à un accord, le juge de paix peut être saisi pour décider d’une révision du loyer.
3. Quels délais pour agir ?
Les délais dépendent de la durée du bail :
- Bail de 9 ans : 3 mois après la prise d’effet du bail,
- Bail de courte durée (> 1 an) : 2 mois,
- Bail de très courte durée (< 1 an) : aucun délai précisé.
À noter : dès la saisine de la CPL, le locataire bénéficie d’une protection de 3 mois. Pendant cette période, un congé éventuel notifié par le bailleur est suspendu.
4. Comment le bailleur peut-il justifier son loyer ?
Le bailleur peut tenter de renverser la présomption d’abus en démontrant que le loyer demandé est justifié par des éléments de confort ou de qualité non repris dans la grille des loyers.
Quelques exemples :
- une villa quatre façades,
- une architecture soignée,
- une cuisine équipée haut de gamme,
- un parquet massif,
- une installation domotique,
- une vue dégagée,
- un environnement calme ou verdoyant.
5. Révision et rétroactivité
- CPL : si un accord est trouvé, la révision s’applique à partir du premier mois qui suit la saisine.
- Juge de paix : la révision peut avoir un effet rétroactif jusqu’à 4 mois avant l’introduction de la demande. Elle peut même remonter au premier mois du bail si un loyer abusif avait déjà été constaté pour le même bien.
6. Et pour les agents immobiliers ?
Ces nouvelles règles mettent également les agents immobiliers dans une position délicate : ils doivent jongler entre les attentes des bailleurs, la protection des locataires et la complexité administrative de la nouvelle législation.
En pratique, le bail devra désormais être un document très précis, qui identifie clairement les caractéristiques du bien et justifie le loyer demandé.
👉 Conclusion : Bruxelles veut lutter contre les loyers excessifs. Les bailleurs devront être transparents et rigoureux, tandis que les locataires disposent désormais de moyens concrets pour contester.
Source : Article de Gilles Tijgat sur Pim.be