Acheter une maison ou un appartement pour le louer n’est pas toujours à la portée de tous. Les prix de l’immobilier belge atteignent aujourd’hui des niveaux élevés, rendant ce type d’investissement plus difficile d’accès.
Mais d’autres options existent : box de garage, chambre d’étudiant, logement à assistance ou résidence de vacances. Ces biens dits « alternatifs » peuvent-ils constituer une solution rentable ?
Pour y voir plus clair, Guide-épargne.be a interrogé Gunther De Wilde, expert immobilier et auteur de “Slim investeren in vastgoed” (Investir intelligemment dans l’immobilier).
Des rendements bien supérieurs selon le type de bien
En Belgique, une maison coûte en moyenne 346 648 €, et un appartement environ 271 994 €. Pour de nombreux investisseurs, acheter un bien locatif classique est donc devenu un projet ambitieux.
Les résidences de vacances, en revanche, peuvent offrir des rendements plus élevés, à condition d’être bien situées et correctement gérées.
« La location d’une maison de vacances dans les Ardennes peut générer jusqu’à 45 000 € de revenus bruts par an, explique Gunther De Wilde. À titre de comparaison, une maison mise en location classique rapporte souvent autour de 1 200 € par mois, soit 14 400 € par an. Dans certains cas, le rendement d’une maison de vacances peut donc être trois fois supérieur. »
Avant d’investir, il faut toutefois vérifier la réglementation locale en matière d’hébergement touristique et s’assurer que le bien répond aux exigences légales liées aux séjours de courte durée.
Investir dans des chambres d’hôtel : peu de risques à l’achat, mais un rendement incertain
Certains investisseurs se tournent vers les chambres d’hôtel vendues à titre individuel. Ces projets séduisent par leur prix d’entrée relativement bas, mais leur rentabilité dépend fortement de la conjoncture économique et de la gestion de l’établissement.
« Il s’agit rarement d’un placement purement financier, souligne De Wilde. En réalité, c’est intéressant surtout si vous souhaitez profiter vous-même de séjours à moindre coût. »
Les kots d’étudiants : un classique qui reste rentable
Les chambres d’étudiants (ou kots) représentent une autre alternative prisée. Les prix d’entrée commencent autour de 110 000 €, mais varient fortement selon l’emplacement, la superficie et la proximité des universités.
« Le rendement brut se situe en moyenne entre 4,5 % et 4,7 %, estime De Wilde. Les loyers sont stables, le risque d’impayé est faible et les contrats sont simples. »
Les étudiants sont toutefois plus exigeants qu’auparavant : le confort, la sécurité et la modernité des logements deviennent déterminants. Et si vous ne souhaitez pas gérer la location vous-même, vous pouvez confier cette tâche à une société spécialisée, au prix d’une commission de 8 à 12 % sur les revenus perçus.
Logements à assistance et résidences-services : un marché en perte de vitesse
Avec le vieillissement de la population, ces biens semblaient autrefois une valeur sûre. Pourtant, la réalité du marché s’avère plus nuancée.
« De nombreux propriétaires peinent aujourd’hui à louer leurs logements à assistance, observe De Wilde. La plupart des seniors préfèrent un appartement classique plus abordable, avec des soins à domicile en cas de besoin. »
La demande n’est donc pas toujours à la hauteur des prévisions, ce qui augmente le risque de vacance locative.
Les garages : un petit investissement à fort potentiel
Le prix médian d’un box fermé tourne autour de 30 000 €. Accessible, cet investissement attire de plus en plus d’épargnants.
« Le rendement peut être relativement élevé, selon l’emplacement, précise l’expert. Les baux sont simples, le risque de dégâts est limité et l’entretien quasi nul. »
Attention toutefois : si le garage est loué indépendamment d’un logement, vous devez facturer la TVA à votre locataire, sauf si vos revenus locatifs totaux ne dépassent pas 25 000 € par an ou si vous n’êtes pas assujetti à la TVA pour une autre activité.
Et pourquoi pas les fonds immobiliers ?
Face à la complexité de la gestion locative, certains préfèrent investir via des fonds immobiliers. Une solution plus simple, mais pas sans inconvénients.
« Les fonds demandent moins d’efforts, mais vous perdez le potentiel de plus-value lié à la revente du bien, avertit De Wilde. Vous ne pouvez pas non plus emprunter pour investir, ni utiliser le bien comme garantie pour un autre crédit. »
En conclusion
Les investissements immobiliers alternatifs offrent de belles opportunités de rendement, souvent avec un ticket d’entrée plus faible. Mais leur succès dépend avant tout de l’emplacement, de la gestion et de la réglementation locale.
Résidences de vacances, garages, kots ou résidences-services : chacun présente ses atouts et ses risques. Le secret ? Ne pas se laisser séduire uniquement par la promesse d’un rendement élevé, mais analyser soigneusement la rentabilité réelle et durable du projet.